土地およびその定着物（民法86条1項）。動産とともに「物」を構成する概念である。
住宅やマンションなどの建物は土地から独立した別個の不動産として取り扱われる（不動産登記法14条・15条など）。
不動産はその所在が一定していることから、古くから公示方法として登記制度が発達しており、その権利の変動は登記をしなければ第三者に対抗できない（民法177条。動産の場合は引渡し）。次に、不動産は近代以前には個人あるいは家族に属する総財産の大部分を占めていたことから、一般に動産よりも財産的価値が高いと考えられ、動産に比べて厳重な取扱いを受けてきている。また、強制執行も慎重な手続を経て行われる仕組みになっている。
